主持人：听民意，话民生，系民情，解民忧，向市民汇报工作。各位网友上午好，您现在收看的是枣庄政务网《政务访谈》节目，今天来做客我们节目的嘉宾是枣庄市房产管理局副局长，党委委员，郭万宝，欢迎郭局长来我们演播室做客，给各位网友打个招呼好吗。
    郭局长：主持人好！各位网友朋友们好！很高兴走进枣庄政务网在线访谈节目，与各位网友就我市物业管理及老旧小区整治工作进行交流。首先，我代表枣庄市房产管理局全体干部职工向一直关心支持我市房产事业的社会各界朋友表示衷心的感谢，同时，也真诚欢迎大家对我们的工作提出意见和建议！
    一、主持人：为改善我市老旧住宅小区的环境状况，打造整洁有序、优美宜居的居住小区，提升人民群众的居住环境，我市从2016年启动了老旧小区整治改造工作，并制定了《枣庄市老旧小区整治改造三年行动计划》(2016—2018)，请郭局长谈一下今年此项工作的总体思路和工作目标好吗？
    郭局长: 根据省住建厅、省发改委、省财政厅等部门《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发〔2015〕5号）、《枣庄市老旧小区整治改造三年行动计划》(2016—2018)等文件精神，我市的老旧小区整治改造工作的总体思路是围绕改善居民群众生活环境，坚持政府主导、社会支持、企业介入、业主参与，通过公共财政支持、原产权单位分担、业主自觉缴纳物业费、发动社会资助等，多方筹措资金；坚持以点带面、分批推进，社区建设、社区管理紧密结合，扎实推进老旧住宅小区整治改造，有序扩大物业管理覆盖面，为居民提供良好的生活环境，推进自然生态、宜居宜业新枣庄建设。 工作目标就是以改善人居环境为目标，以治理“脏、乱、差”，完善小区功能为重点，坚持以人为本、属地管理、立足实际的原则，根据住宅小区房屋建设年限、环境条件优劣等情况，分步实施，使整治后的小区基本具备实施物业专业化管理的基本条件。在2015年开展老旧小区整治改造试点工作的基础上，2016年全面推开，到2018年底完成全市整治改造任务的80%以上。全市三年计划整治改造老旧住宅小区192个，建筑面积719.54万㎡，惠及居民83170户。2017年，我市列入全省老旧住宅小区2017年整治改造计划项目共108个，其中：滕州10 个、薛城4 个、市中50 个、山亭2个、峄城2个、台儿庄2个、枣矿集团37个，总建筑面积366.5万m2，涉及居民43453户，改造个数、面积和户数分别占全市老旧小区三年行动计划（2016年——2018年）的56.25%、50.93 %和52.24 %，是三年改造任务最重的一年。
    二、主持人：我市老旧小区整治改造的范围包括哪些小区？具体的整治改造标准是什么？
    郭局长：纳入我市老旧小区整治改造范围的主要是2000年前建成的住宅小区（含楼房院落和单栋楼宇）为主，各类配套设施较差、居民改善生活环境意愿强烈的小区可适当放宽建成年限。整治改造主要内容包括：一是完善治安防控设施。安装单元防盗门和电子监控设施。具备条件的，可以根据现实需要打开围墙;不具备打开条件确需封闭的，可实行封闭管理，建立门卫值班室。二是健全环卫消防设施。合理布局垃圾收集点，配备密封式垃圾桶（箱），清理楼宇间和楼道内乱堆杂物，疏通小区消防通道，有条件的应完善或增设消防栓，分户设置独立式火灾探测报警器；加强规范管理，严禁在楼梯间、楼道、疏散通道、安全出口等区域违规停放电动车及充电。三是改善小区环境设施。硬化路面，绿化院落，制作公示牌，划定停车位，健全小区交通系统, 补齐路灯、楼道灯，修缮屋面防水、楼道门窗、楼道扶手等楼房公共部位，粉刷楼道内墙，整修楼宇外墙并喷刷建筑涂料。有条件的，应补齐社区管理和物业管理用房，配置养老服务设施，新增体育健身器材，建设文化活动中心。四是改造小区基础设施。改造小区内给排水、强弱电、供暖、供气管网，同步改造楼内公共部位的相关管线。有条件的，进行既有居住建筑节能改造。五是其他改造内容。各住宅小区的具体整治改造内容，要依据小区实际情况，尊重小区居民整治改造意愿，由各区(市)政府、枣矿集团拟定的老旧住宅小区整治改造方案确定。
    三、主持人：我市去年老旧小区整治改造的工作提前超额完成，走在了全省前头，今年又将此项工作纳入市政府二十件惠民实事，目前我市的老旧小区整治改造工作开展的情况如何？
    郭局长：目前我市老旧住宅小区整治有序推进，截至6月底，全市开工84个、改造面积290.73万平米，涉及居民2.98万户，分别是目标任务的77.8%、79.3%和68.9%；其中基本完成54个、138万平方米、15372户，分别是目标任务的50%、37.7%和35.6%，在全省位列第七名。薛城区、山亭区行动迅速，已基本完成年度计划整治任务；市中区开工46个，完成41个；枣矿集团开工22个，完成7个；滕州市10个老旧小区已全面开工。
    四、主持人：我市的老旧小区多数没有物业管理，老旧小区的整治改造与物业管理如何衔接呢？
    郭局长：整治改造方案确定后，由街道办事处（乡镇）负责小区整治改造的具体实施工作。社区负责做好宣传发动和业主的组织工作并全程参与。本着“先易后难、统筹兼顾、重点突破、以点带面”的原则，选择基础条件较好的街道或社区，择优选定骨干物业企业，与街道办事处或社区居委会签订《物业管理合作协议书》。也可由街道办事处或社区居委会暂时实行准物业管理（保安、保洁）。鼓励以街道办事处或社区居委会为单位，将辖区内老旧小区的物业管理整体打包，确定1家骨干物业企业接管，使其通过规模化经营降低成本。通过特许经营将物业管理区域内（不含市政道路和政府投资的公共设施）的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜（物流自提设施）场地租赁收费权等，一并赋予相关物业企业，弥补其物业收费不足。建立健全老旧小区长效管理机制。对整治改造完的老旧住宅小区，要同步落实属地街道、社区的责任，积极引进优秀物业企业入驻。社区居民委员会要按照鲁民〔2014〕83号文件要求，指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。未成立业主委员会的住宅小区，暂由社区居委会代行业主委员会职责，防止前治后乱、治管脱节。
    五、主持人：2017年是老旧小区整治改造的关键一年。省政府明确要求， 2017年改造户数和建筑面积原则上不低于五年计划总量的30%。我市2017年的工作任务是：改造老旧小区108个、4.33万户，总建筑面积366.5万平方米，项目数、户数和建筑面积分别占三年行动计划的56.25%、52.24%和50.93%，是三年整治任务最重的一年。要完成上述任务，下步工作，要重点采取哪些措施？
    郭局长：一是加强协调联动，同步实施管线改造。主动与电力、联通、移动、电信、铁塔、广电网络等专营单位对接，提出改造计划和资金安排，按照省14部门《关于认真做好全省老旧住宅小区专业经营设施设备改造升级及相关工作的通知》（鲁建发[2016]4号）要求，同步完成专业经营设施设备改造升级，入户端口以外的通信、有线电视设施设备全部实现由专业经营单位规范管理，供电、供水供气设施设备全部实现由专业经营单位“一户一表”管理到户。二是拓宽筹资渠道，加大整治资金投入。督促各区（市）列支专项资金予以保障。积极同国开行对接，争取政策性贷款支持，从根本上解决资金难的问题。指导好枣矿集团“三共一业”移交，积极争取国家和省里的补助资金用于老旧小区整治改造。鼓励骨干物业企业接管老旧小区，投资改造部分公共设施。同时，要引导和鼓励小区居民，按居住面积合理分摊部分整治改造费用。三是建立长效管理机制。认真落实省市关于对接管老旧小区物业管理的相关政策，确保市区两级财政物业补贴真正执行到位，更好地吸引专业化的物业公司参与管理。切实落实物业管理属地责任，由街道、社区全面接管，或尊重群众意愿，采取业主自治的方式，提升物业管理水平，防止出现反弹，切实巩固整治成果。
    六、主持人：市房管局作为全市物业管理行业监管部门作了大量的工作，就我市而言物业行业还存在哪些问题呢？下一步将采取哪些措施对物业管理行业进行规范呢？
    郭局长：一是部分业主、物业企业从业人员、街道社区物业管理人员对物业管理认识不足，主要表现在业主参与公共事务的意识差，对物业服务的期望值过高；街道办事处、社区居委会层面对物业管理职责的认识不到位，尤其是对其履行的物业管理职责缺乏正确理解；部分物业服务企业的管理和服务人员缺乏物业管理专业技能知识，服务水平不高。二是房地产开发遗留问题较多，物业服务企业“代人受过”。 建设单位对地下停车位只售不租的现象较为普遍，导致小区地下车库使用率不高，造成地面车辆管理失控，乱停乱放现象严重。消防、电梯方面的事故逐年上升，部分住宅小区配套不完善、竣工综合验收不合格就仓促交付使用等现象，为日后的物业管理工作埋下了隐患。三是制度建设不完善，部门联动机制尚未形成。应由供水部门承担的二次供水设施设备的维护和运行电费，目前仍然由物业服务企业承担；住宅物业服务星级标准对消防设施设备的维护要求与消防部门推行的强制性住宅专业消防维保标准不对称、不统一，物业服务企业承担了较大经济压力；物业服务企业收取的物业服务费与环卫部门收取的物业管理区域内沿街营业房用户环卫费存在重复收费问题，在我市相关收费办法中没有明确如何处置，造成了物业服务企业无法收取营业房用户的物业服务费用。下一步在行业监管上，一是继续完善住宅物业前期招投标制度，进一步从源头上堵塞房地产开发建设的漏洞；二是落实物业承接查验规定，明确建设单位和物业服务企业对房屋及其配套设施设备的保修、维护责任;三是联合相关部门进行执法检查，解决小区停车难、配套不完善、电梯、消防隐患多等问题。同时，对车位只售不租的建设单位坚决依法予以处理，防止车位闲置问题的发生。四是督导各区（市）物业主管部门对部分房地产开发企业欠缴的住宅专项维修资金和物业质量保修金依法追缴，进一步严格资金管理程序，切实维护业主合法权益。五是加强物业管理政策宣传，完善物业管理工作保障机制。在各住宅小区内建立物业管理宣传栏，宣传物业管理方面的法律、法规和相关政策。在报纸、电视、网站开设物业管理专栏，继续发挥新闻媒体的正面舆论引导作用。加强对镇街社区工作人员和物业服务企业项目从业人员的物业管理知识培训。研究出台二次供水、消防设施设备管理、电梯安全管理方面的具体规定，协调解决重大物业管理难点问题，为物业管理健康发展提供政策依据。六是规范业主委员会管理，本着“成熟一个、建立一个”的原则，推动住宅小区成立业主大会、组建业主委员会。积极引导业主自觉遵守管理规约，配合物业服务工作，提高业主缴费意识和履约意识，共同维护小区正常生活秩序。未成立业主委员会或者业主委员会委员不能正常履职的，可在街道办事处的指导下，由物业所在地社区居委会代行业主委员会职责。
    好的，我们政务网的网友朋友们看到郭局长来我们演播室做客，非常高兴，也积极的提出了一些问题，我们一起来了解一下： 
    1、我们交纳的住宅专项维修资金用于保修期过后共用部位、共用设施设备的维修，小区内哪些属于共用部位、共用设施设备？ 答：除业主自用部位以外的区域，如：住宅的共用墙体、共用设施设备（如上下水管线等），主体结构、承重部位、楼梯间、电梯、各设备房、消防监控等设施设备，小区道路、场地、绿化、路灯等。
    2、住房质量问题的责任单位是物业公司吗？ 答：承担住房开发建设的房地产开发企业，是解决住房质量问题的第一责任人，开发企业不可推卸。
    3、装修房屋为什么要向物业公司申请？为什么要交装修押金？ 答：《物业管理条例》规定业主需要装修房屋的，应当事先告知物业企业，物业企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。装修押金是制约违规野蛮装修的保证金。
    4、物业费的收取从什么时间开始计收？ 答：按约定日期办理交房手续的，从办理交房手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“交房通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业服务费。
    5、物业服务费都用在哪些地方？ 答：物业服务费主要用在小区内各公共设施设备（电梯、消防监控、供水供电设备）的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护方面，以及管理人员的工资、福利等。
    6、业主因为某种原因没有及时缴纳物业费、物业公司有权停水、停电吗？ 答：物业公司没有权利限制业主的水、电供应；但有权暂时停止为欠费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值，以免自动停水、停电。
    7、售楼时的承诺没有兑现，可以不交物业费吗？ 答：不可以。因为物业公司与开发商是具有独立法人资格的公司，物业费是用于小区服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行的根本。
     8、一楼住户也要交电梯费吗？ 答：高层住宅电梯费用是包含在物业服务费内的，电梯作为业主的共用设施设备，一楼住户也要缴纳电梯费用。
    9、房屋未装修，入住前是否要交纳物业费？ 答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。但具体收费可以与物业公司进行约定。
    10、装修时，搬运装修材料，是否可以使用电梯？ 答：可以使用，但为了保护好全体业主的利益，对于大件物品（超高、超宽）须从楼梯搬运，搬运水泥、砂石时必须做好电梯内地面的防护，不得散装式使用手推车进出电梯。
    主持人：好的，谢谢网友们的积极互动，也感谢郭局长的耐心解答，由于时间关系，本期政务网政务访谈节目到这里就全部结束了。再次感谢郭局长做客我们演播室。观众朋友，我们下期节目再见。
    郭局长：再见！