国五条，是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。主要内容包括：要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。
    国五条的核心内容就是打压投机性购房，保障刚需性购房。所以能否控制房价过快上涨的关键就在于购房需求中到底有多少是投机性购房。从国八条到国五条，政策日益收紧，投机性购房一直处于下降过程中。根据世联地产成交客户结构数据显示，2012年投资客占比基本在14%左右波动，说明当下的成交主要以刚性需求为主，投资客受制于限购政策，已经无法回归房地产市场。根据国泰君安等研究机构预测，2030年中国城镇化率将达到64.3%，城镇人口将达到9.4亿人，未来十年，年均新增城镇人口的住房刚性需求、改善性需求及房屋更新需求分别为4.1亿平米、5.5亿平米和2.1亿平米，三项合计年均新增住房需求约11.7亿平米，对比2012年全国商品住宅销售额9.8亿平米，长期潜在需求空间相当大。从这些分析数据来看，中国房地产市场的投资性需求已经不占主流，购房者以刚需为主。刚需为主的房地产市场面对以打压投资性需求为目标的政策，效果必然大打折扣，价格仍然很难进入下降通道。
    当代中国刚刚脱离传统的农业社会，农业社会安土重迁的习俗短期内很难改变，尽快的拥有一套自己的房产仍然是绝大多数中国人内心的渴求。再加上随着中国经济的发展进入中期阶段，劳动力等生产要素长期看处于上涨过程中，以及货币过度发行的推动，建房成本必定连续上升，这也决定了房产价格难以短期下降。
    单就国五条本身来说，效果也要大打折扣。其中核心的就是对房产转让所得按20%征收所得税。理论上来说，20%的所得税几乎能将投资性需求彻底清除出市场。但是，该项政策本身就存在漏洞。国五条原文是这么说的：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。也就是说能核实房屋原值的才能征收所得税。原值包括购房成本和其他费用。就大部分房屋来看，购房成本也许容易找到，但是费用部分尤其是装修费用很难核实，也可以说该政策很难具操作性，也给地方政府躲避政策提供了漏洞。再加上大量地方政府的重要财政收入来源于房地产以及相关产业，躲避政策也有很大的动力。估计国五条的最终落实效果无非是大棒高高举起，轻轻落下。
    通过简单的分析，笔者认为国五条对房地产的调控效果不能过于乐观，甚至有可能推动房产价格加快上涨。在相当长一段时间，人人安居的梦想仍很难实现。这就是现实。   （李国华）