薛城区集体经营性建设用地出让管理办法（暂行）解读

《薛城区农村集体经营性建设用地出让管理办法(暂行)》（以下称《管理办法》）的出台，对贯彻落实新《中华人民共和国土地管理法》（2020.1.1）和《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021.9.1）、推进农村集体经营性建设用地入市出让的实施具有十分重要的意义。对下一步农村集体经营性建设用地出让入市程序提出了规范要求；为构建城乡统一的建设用地市场、保障集体建设用地所有权人和使用权人合法权益提供了政策保障。

一、制定的法律背景、依据和意义。

对于农村集体经营性建设用地能否入市，我国法律、行政法规的规定前后是有明显变化的，分为以下三个阶段。

第一阶段：禁止阶段。1998年《土地管理法》明确规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

第二阶段：2004年-2019年默许及探索阶段。2004 年10月21日，国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）指出“在符合规划的前提下，农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。中共中央在2013年11月12日发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》等文件提出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。2014年中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》明确建立农村集体经营性建设用地入市制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能。

第三阶段：2019年起正式扫除法律障碍。2019年4月15日中共中央、国务院印发《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》明确指出建立集体经营性建设用地入市制度。

现阶段：新《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定：国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。

二、对农村集体经营性建设用地的概念界定和入市出让要求。

农村集体经营性建设用地，是指国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地。农村集体经营性建设用地入市地块应当产权明晰、界址清楚、无权属争议，未被司法机关、行政机关限制土地权利，符合国家产业政策、国土空间规划（土地利用总体规划、城乡建设规划）等要求，并且具备开发建设所需要的基本条件。

三、出让主体的变化。

农村集体经营性建设用地入市出让主体为土地所有权人或代表其所有权的农民集体，农村集体经营性建设用地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代表集体行使所有权；不同于国有土地使用权出让主体（地方人民政府）。

四、土地入市出让的民主决策程序要求。

出让由集体经济组织申请开展，出让主体发起集体经济组织内部土地资产处置决策程序，土地属于农村集体经济组织所有的，须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，确保入市的集体经营性建设用地权属合法，产权明晰。

拟定出让方案后，方案需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意形成决议，并应在村务公开栏公示不少于5日。

拟出让土地地价评估参照我区集体建设用地基准地价、标定地价等法定公示地价进行评估，出让底价不得低于入市成本，同时不得低于国家规定的相应建设用地出让最低价标准。

   五、关于土地收益分配的规定。

竞得人缴齐出让价款后，扣除新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费和耕地占用税等各种必要成本，剩余部分的土地增值收益暂存属地区财政。因《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》（财税[2016]41号）已经废止，待国家出台明确的土地增值收益分配规定后，再将集体收益部分拨付集体经济组织，由集体经济组织支配。

解读机关：薛城区自然资源局

解读人：孙跃

联系方式：0632-4484025