赵伟委员：

您提出的关于《关于聚焦群众“急难愁盼”解决物业“难点堵点”的提案》收悉。现答复如下：

近年来，随着邹坞镇城镇化步伐的加快，全镇新形成住宅小区在逐渐完善壮大，目前邹坞新区入住居民近3000人，但由于该小区物业管理跟不上，给群众的生活带来诸多不便。针对这种情况，邹坞镇政府高度重视，将提升社区物业管理工作提上议事日程，并责成镇村镇建设服务中心编制了《关于加强住宅小区物业管理工作的实施方案》，下一步，我们将根据方案要求，对现有小区实施规范治理，进一步提升小区物业管理服务品质。

附件：关于加强住宅小区物业管理工作的实施方案

联系人：王帅    联系电话：0632-4518012

邹坞镇人民政府

2023年5月17日

关于加强住宅小区物业管理工作的实施方案

为切实做好我镇商品房住宅小区、拆迁安置小区的物业管理工作，促进全镇物业服务水平的全面提升，营造更加安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，结合我镇实际，制定以下实施方案：

一、指导思想

以党的十九大精神为指导，坚持全面深化改革，坚持在发展中保障和改善民生，充分认识加强住宅小区物业管理工作的重要性，理顺物业管理体制，明确镇在物业管理工作中的属地管理职责，强化社区党组织、居委会属地管理职能，把物业管理纳入基层社会治理体系，不断改善物业服务行业形象，提升物业服务品质，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，全面提升住宅小区物业管理工作的满意度、和谐度。

二、工作目标

力争通过二年时间（2023年-2024年），基本建立起镇、社区管理制度化、物业服务企业专业化、业主自我管理服务规范化的住宅小区物业管理体系，物业管理覆盖率达100%。

（一）符合条件的小区业主委员会组建率达100%。

（二）住宅小区物业服务企业所管项目有效投诉率在5%以下，行业平均满意率指标达80%。

（三）老旧小区、多户多联小区（农居点）在三年内全面完成物业管理改善提升工作。

（四）打造镇监管、村（社）主导的自组式物业管理，实现邹坞新区、于庄安置小区村管型自组式物业管理模式，邹坞新区争取二年内创建全区安置房小区物业管理示范住宅小区。

（五）所有住宅小区力争三年内物业费收缴率达到90%以上。

三、工作机制

按照“界线清晰、责任明确、多方联动”的原则，逐步建立健全“镇、社区（村）业主委员会、物业服务企业”四级管理体制，形成时时有人监管、处处有人协调、事事有人处置的住宅小区物业管理体系，共同推进我镇物业管理工作。

（一）加强镇物业管理领导。成立镇物业管理工作领导小组，由镇党委书记任组长，镇长任第一副组长，分管村镇建设的分管领导、派出所所长任副组长，村镇建设服务中心、综治办、住建办、环卫办等部门负责人为组员，负责镇物业管理工作的统筹协调、政策制定、监督指导等工作。领导小组下设办公室，镇村镇建设分管领导兼任办公室主任，办公室设在镇村镇建设服务中心，负责牵头组织镇各职能部门、社区（村）对各住宅小区物业服务工作的专项指导和督查，各相关科室按照工作职责，各司其职，共同推进物业监管工作。

（二）明确镇物业部门管理职责。按照各级物业管理总体要求，镇明确物业职能部门承担物业管理工作，落实专职工作人员和工作经费，负责研究制定规范物业管理工作的具体措施，开展不同物业类型的物业管理日常监督、考核以及物业企业星级评定工作；指导物业保修金和专项维修资金的使用和监督工作；负责对接镇各职能部门、社区（村），组织召集物业管理联席会议；负责物业服务企业新老交接、资产、资料移交以及住宅小区应急管理等工作；协调业主、业主委员会和物业管理企业的矛盾，协调解决物业管理活动中出现的问题；建立辖区内物业企业信用档案，并制定本辖区物业服务企业进驻标准及退出机制。

（三）明确社区属地管理职能。社区（村）作为镇物业管理

工作基层单位，必须履行好其属地管理工作职能。负责组织、指导本辖区业主委员会成立与换届工作；负责具体调解处理辖区内物业管理纠纷；负责物业管理联席会议召集工作；负责研究提报老旧住宅小区改造整治计划并组织实施；对未成立业主委员会的住宅小区，负责组织实施物业管理，代行业主委员会的职责。监督业主大会和业主委员会依法履行职责；协助镇物业职能科室做好本辖区物业服务企业的管理、监督和考核工作；对辖区内物业项目使用物业质量保修金、住宅专项维修资金提出主导意见。

四、实施分类管理

根据镇新建商品住宅小区、拆迁安置小区等运行管理的不同情况，逐步建立以专业化物业管理、社区化准物业管理、自组式管理的三种模式分类管理。

（一）专业化物业管理。专业化物业管理，是指由建设单位或业主委员会或业主大会遵循法定的程序选聘物业服务企业，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和日常管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的服务活动。邹坞新区拟实施专业化物业管理模式。

1、选聘服务企业。①在前期物业管理阶段，即在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施物业管理。物业服务企业根据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约定，做好物业服务工作。②业主委员会成立后，由业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业，物业服务企业根据《物业服务合同》和《管理规约》的约定，向业主提供物业服务并收取物业服务费。

2、明确服务内容。专业化物业管理适用于所有住宅小区，服务内容包括基本服务、特约服务。①基本服务，包括房屋设施设备管理、住宅装修日常管理、环境卫生管理、绿化管理、公共秩序维护管理、车辆停放管理、物业档案资料管理、财务管理等。②特约服务，主要指为业主开设的家政特约有偿服务项目，物业服务企业可根据实际情况制定特约服务清单以及收费标准供业主进行选择。

（二）社区化准物业管理。社区化准物业式管理，是指由社区（村）组织开展，可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托物业服务企业负责管理，或居民自治管理，为小区居民提供基本服务。社区化准物业管理主要体现在镇辖区内的老旧小区，具体对象矿务局技校职工社区，由社区（村）结合小区实际情况做好小区业主的物业管理模式的意见征询，选择自主管理、委托物业服务企业管理或采取“社区牵头、党员骨干发挥作用、社区居民共同参与”的居民自治物业管理模式，根据收费内容及标准，提供物业基本服务。

（三）自组式管理。自组式管理，是指镇主导下由社区（村）组织成立物业服务企业，聘请专业物业服务企业作为顾问的

管理模式。自组式物业管理模式主要体现在两户一联或多户多联（农居点）住宅小区。具体对象有刘沟社区、中陈郝新村、北安阳新村、西南新村等。

1.组建公司。镇按照“因地制宜”原则，根据小区安置对象情况，与社区（村）股份经济合作社组建物业公司，物业公司与业主签订管理规约，实行自组式管理。

2.明确服务内容。自组式管理在镇统筹管理，社区（村）主导管理下，由组建的物业公司聘请专业的物业管理人员，并提供面向业主的工作岗位，引导业主主动参与小区管理，提供相应的物业服务。

五、主要工作举措

（一）加强党组织领导，强化社区（村）管理职能。一是镇党委推动力量整合下沉，促进社区（村）、网格、小区力量融合共建，鼓励具备条件的社区（村）按照小区调整设置网格支部。二是发挥小区业主党员的先锋模范作用，鼓励小区业主中符合条件的党员、干部通过选举进入业委会任职；对符合条件的业主委员会应当成立党支部，暂不符合单独组建条件的，通过组建临时党支部、联合党支部或社区党组织派驻党建指导员等方式实现党的组织和工作覆盖。三是进一步完善社区、物业服务企业和业委会等组织的“三位一体”联动机制，鼓励业委会成员和社区工作人员交叉任职形式；对有条件的小区与物业公司共同组建党支部，强化组织、制度、工作的联动，创设特色载体，提高联动质效，形成工作合力。

（二）调查摸底，建立档案。由物业职能部门，各社区（村）配合，对辖区内所有住宅小区进行调查摸底，调查内容包括物业规模、交付年限、建设单位、物业公司、承接查验、收费内容及标准、档案资料、业主委员会等，分管辖区域、按照专业化物业管理、社区化准物业管理、自组式管理三类物业管理类型建档立案。

（三）建立联席会议制度，形成部门监管。在社区（村）、业主委员会、物业企业三位一体联动运作下，发挥镇各部门事前监管、事中调处、事后处罚的职责。每月由社区（村）牵头组织、物业职能科室协同召开三方或多方（镇科室或其他职能部门）联席会议，对环境共治、消防安全、纠纷解决、要事共商、项目共建、活动联办等事项形成引领、联动、协同、共治的小区治理格局，不断完善物业纠纷调解机制，做到小事不出小区，大事不出镇。

（四）明确责任，加强激励。实行住宅小区《物业服务合同》、《业主公约》、《装饰装修管理协议》备案制，根据合同约定明确物业服务企业工作职责。根据物业服务模式分别制定物业服务工作考核奖惩机制，实行分级分期考核制。社区（村）每季度综合考评，物业职能科室及镇其他科室每半年对应职能专项考评，年终取全年平均值作为物业服务企业年度考核最终分值。镇物业职能科室根据考核分值实行奖惩制度，同时也作为区级物业服务企业星级评定打分依据。每年对物业服务优秀企业和先进个人予以表彰。

（五）定期培训，增强业务能力。每两月组织一次村社工作人员学习物业管理制度、财务制度、物业保修金和专项维修资金使用流程的培训，并指导建立健全业主监督制度。每季度组织一次物业企业对政策、法规以及考核机制的学习；每半年组织一次区域内物业服务企业工作心得交流会，共同提升物业服务水平。

（六）鼓励社会组织参与管理。鼓励并支持住宅小区引入专业社会组织，提供法律援助、文化建设、物业管理、心理咨询、社会工作、科学健身等专业服务，满足业主多元化需求。发挥好镇和社区（村）工作类协会作用，通过专业培训等方式，不断提升村社区组织和引导业主自治的能力。