薛城区人民政府办公室

关于印发《薛城区物业管理专项考核实施方案》的通知

薛政办字〔2022〕9号

各镇政府、街道办事处，区政府有关部门，有关企事业单位：

《薛城区物业管理专项考核实施方案》已经区政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。

薛城区人民政府办公室

2022年5月31日

（此件公开发布）

薛城区物业管理专项考核实施方案

为进一步规范全区物业市场秩序，全面提升物业服务水平，促进物业行业健康有序发展，着力解决人民群众关心的物业领域热点难点堵点问题，结合全区物业专项整治工作实际，制定如下考核意见。

一、工作目标

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以国家和省市有关法规政策规定为依据，根据《枣庄市2020年物业管理整治提升行动实施方案》《物业管理整治攻坚行动指导标准（试行）》的通知及区委组织部、区住建局《关于党建引领“满意物业、温馨家园”建设提升城市社区治理水平的意见》，积极开展集中专项考核活动，切实解决物业领域突出问题，进一步理顺物业管理体制，健全物业行业运行机制，构建“党建引领、行业主管、基层主抓、共建共治共享”的工作格局。

二、考核评价内容及责任分工

（一）物业管理方面

1、各相关镇街要成立物业管理办公室，配备主任1名，临城、常庄和新城街道要配备专职物业工作人员4名以上，其他镇街专职物业工作人员2名以上，有分管的副书记和分管副主任（副镇长），有固定办公场所，电脑、打印机等办公设备齐全，管理制度健全；负责组织、指导辖区业主大会成立和业主委员会换届、备案工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；对物业管理招投标文件的审核并提出意见，指导监督辖区内物业管理招投标活动；物业管理区域划分；负责监督物业承接查验、物业服务用房和管理资料的移交；对辖区内申请使用住宅专项维修资金事项进行核实并提出意见；负责对辖区物业服务企业服务内容、质量、标准执行情况的监督检查、物业服务项目的日常巡查、服务质量的考核评价，信用信息的登记、评级，建立末位退出和长效管理机制；负责召集物业管理联席会议，建立物业投诉处理机制，调解处理辖区内物业管理方面的矛盾纠纷、热线投诉和信访工作；参与辖区物业管理区域内房屋的竣工综合验收并提出意见；拟定辖区内老旧小区改造提升工作计划和实施方案，配合区政府组织实施老旧小区改造提升工程；负责指导、监督辖区内住宅物业业主大会和业主委员会的依法成立，以及业主自治的监管工作；监督管理物业企业管理服务活动，调解处理物业服务中的矛盾纠纷；在业主大会、业主委员会成立之前代行业主委员会职责；指导、监督物业企业在创城、网格化、疫情防控中配合支持，提升工作质量。（责任单位：各镇街、社区居委会）

2、物业服务区域安全防范、技防设施的建设；流动人口、租赁房屋等治安管理；进行家庭娱乐、锻炼身体、从事生产噪音污染的装修，或高声喊叫等干扰他人正常休息生活的；破坏业主共有部位、共用设施及其他公私财物的；违规燃放烟花爆竹，违法存放有毒、有害、易燃易爆物品的；煽动业主上访、攻击谩骂物业公司及工作人员的；饲养动物干扰他人正常生活、恶意堵门等违反治安规定的行为进行制止和查处。物业服务区域交通秩序管理，处置服务区域内发生的交通事故。依法查处打击物业管理服务企业及工作人员违法犯罪行为。对辖区内住宅物业服务企业遵守消防法规、履行消防安全职责的情况进行监督管理；督促社区组织开展共用部位群众性防火安全检查，依法受理消防安全违法行为的举报投诉。（责任单位：薛城公安分局、辖区派出所）

3、侵占公共绿地、破坏小区绿化苗木、开荒种菜、公共道路或公共场地停车，占用或堵塞消防通道、消防扑救场地停车，停放无人使用的“僵尸车”；在小区楼梯间、安全出口等公共区域堆放杂物、停放电动车，私拉乱接充电线路等行为；小区消防车通道未划线标识，未设置电动自行车充电桩（棚）以及电梯电动车阻止系统，建筑消防设施损坏；住宅物业消防安全管理的业务指导和培训；对存在重大火灾隐患情形的，依法提请政府挂牌督办。（责任单位：薛城公安分局、薛城消防救援大队）

4、依法查处违章搭建建筑物、构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；依法查处违反城镇容貌标准和管理规约安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、户外广告牌等设施的行为；依法查处随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；依法查处占用和损毁楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备的行为；依法查处占道经营、饲养家禽、餐饮服务业违规排放油烟等行为；查处沿街商业经营活动产生噪声污染；查处擅自占用绿地行为、乱设压水井行为。（责任单位：薛城生态环境分局、区自然资源局、区住建局、区城乡水务局、区综合行政执法局、薛城规划中心，各镇街）

5、物业管理区域内物业服务、社区用房等配套公建的规划审查，配套设施的位置、规模、建设标准和服务区域，竣工规划核实；不动产登记公共配套设施的土地权属；人防工程位置、规模；指导物业管理区域内人防工程的维护管理；查处未按规定使用人防工程的行为。（责任单位：区自然资源局、薛城规划中心、区人防事务中心）

6、物业服务收费价格政策的制定，前期物业政府指导价格标准，建立质价相符的物业服务收费机制。物业服务行业发展激励相关政策的制定，物业管理方面税收优惠政策的落实；老旧小区改造后支持物业服务进驻财政补贴政策的落实。（责任单位：区发改局、区财政局；配合部门：区住建局）

7、查处处罚房地产销售虚假宣传，造成后期小区居民上访；查处物业收费星级标准与实际服务质量不匹配，质价不符；加强物业服务收费的监督管理，查处超标准、超范围、强制性收费等价格违法行为；受理小区居民物业服务收费政策咨询、投诉及整改反馈。开展物业管理区域内的电梯等特种设备安全检查，查处电梯等特种设备安装、改造、修理、使用、维保过程中的违法违规行为。（责任单位：区发改局、区市场监管局）

8、协调推进多元化矛盾纠纷调解机制建设，各街道社区建立调解组织，加强对物业管理矛盾纠纷调解的督促指导。指导社区的划分和界定；将物业管理纳入社区治理和社区协商范围，推动物业管理纳入社区治理体系；指导街道、社区组织业主委员会换届选举工作，协助对业主委员会进行指导和培训。（责任单位：区司法局、区民政局，各镇街）

9、薛城人社、卫健、应急管理等相关部门结合各自职能，履行物业管理相关职责。

1. 物业服务方面（涉及物业服务企业全程参与接受考核）

1、小区内卫生清扫不及时，绿化带内垃圾多，垃圾清运不及时、未分类收集；绿化大面积斑秃，枯死植被补种不及时；垃圾收集容器破损更换不及时、污渍清洗不及时，小区道路地砖、路面、路沿石等损坏维修不及时；物业服务企业不履行物业服务合同或履行不到位，对业主、物业使用人合理投诉不予受理或处理不及时，服务态度差，导致业主、物业使用人频繁投诉。（责任单位：各镇街、社区居委会）

2、小区内无宣传橱窗，宣传栏没有定期更新；未广泛刊播展示社会主义核心价值观12个主题词、“讲文明树新风”、关心关爱未成年人、文明出行公约、移风易俗、志愿服务、消防常识等方面的公益广告；公益广告陈旧破损、有错别字，内容不合时宜；楼道、单元门、入户门张贴小广告清理不及时、管理不到位；小区内物业中心、电梯、楼道内有低俗广告，未在显著位置展示市民公约；在社区道路两侧、楼道内、电梯内等位置未设立倡导邻里和睦、守望相助温馨提示语。（责任单位：区委宣传部，各镇街、社区居委会）

3、物业服务企业执行“三公开”制度不到位，未将物业服务内容及标准、收费项目及标准、公共部位收益收支情况等信息在物业管理区域显著位置公示；物业服务企业不执行政府定价、政府指导价规定，擅自提高收费标准、扩大收费范围、增加收费项目等。（责任单位：区发改局、区市场监管局，各镇街）

4、物业服务企业对业主申请使用维修资金合理诉求不予配合。（责任单位：区住建局，各镇街）

5、无物业管理的老旧小区，建立“小区自助服务公示栏”。公示所属社区居委会及负责人、业主委员会及负责人、管理方式及管理责任人、服务内容及收费标准等信息；新选举成立、新换届的业主委员会，党员比例不低于60%，业主委员会主任应为党员；2022年10月31日前，住宅小区专业化物业服务覆盖率90%以上，业主委员会组建率100%以上，业委会党组织要实现全覆盖。组织开展物业管理活动的日常管理与考评；协调物业服务与社区管理、社区居委会与业主委员会的关系；召集物业管理联席会议，调解处理辖区内物业方面的热线、投诉、信访和网络舆情等工作。（责任单位：各镇街、社区居委会）

6、物业服务企业擅自对业主、物业使用人停水、停电、停用门禁卡，或限额充值、不予充值变相停水、停电、停用门禁卡；业主拒不履行义务，无故拒交物业费；物业服务企业在合同有效期内擅自撤离物业管理区域、停止物业服务；物业服务合同终止，未续签新的物业服务合同；经业主大会决议，同意解聘物业服务企业，物业服务企业拒不撤离物业服务项目，拒不办理退出手续并移交物业服务用房、监控等附属设施设备和有关资料。（责任单位：区法院、薛城公安分局）

1. 物业关联方面

1、房地产规划审批和设计审查、综合验收部门审查把关不严，导致新建住宅小区的物业配套建筑及设施设备不符合规定、经营性附属设施和附属建筑物权属不清等问题。（责任单位：区教体局、区民政局、区自然资源局、区住建局、区综合行政执法局、薛城规划中心，各镇街）

2、房地产开发企业对未售出地下车库（位）只售不租，造成业主和物业服务企业之间停车矛盾纠纷的；房地产开发企业未按购房合同约定标准办理交房手续，引起物业收费方面的矛盾纠纷的。（责任单位：区住建局）

3、房地产开发企业未按规定履行工程质量，保修期内房屋保修义务，将保修期内质量问题引发的矛盾转嫁给物业服务企业的。（责任单位：区住建局）

4、开发建设单位未按照规划部门要求配置物业服务用房。（责任单位：区自然资源局、区住建局、薛城规划中心；配合部门：各镇街）

5、缴纳城市建设配套费的小区，供水、供热、供气、供电等专营单位未与业主签订服务合同，未向最终用户收取费用。（责任单位：区市场监管局）

6、供水、供热、供气、供电、环卫管理单位等专营单位未与物业企业签订委托代收协议，强制物业企业代收费用的，受理投诉并办理反馈。（责任单位：各相关责任企业单位）

7、供水、供热、供气、供电、通信、有线电视、宽带数据传输等专营单位未承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维护、养护、更新等责任及相关费用的。（责任单位：各相关责任单位；配合部门：各镇街）

8、通信、宽带数据传输专营单位存在垄断行为的。（责任单位：区工信局）

1. 其他：

1、市长热线、信访投诉等按责任单位精准推送。（责任单位：区信访局、区热线办）

2、其他需整改的问题。（责任单位：区直有关部门、各镇街）

（五）全面完成年度老旧小区改造及五年改造计划申报工作

1、是否对辖区内老旧小区进行梳理排查兜底，做到小区名称、产权单位、幢数、层数、单元数、户数、建成年代、土地性质等数据详实准确有（电子）台账。（责任单位：各镇街；配合部门：区自然资源局、区住建局、薛城规划中心）

2、是否把建成年代较早、失养失修失管严重、居民改造意愿强烈且参与积极性高的小区，优先纳入2022年度老旧小区改造计划；是否入户充分征求小区业主意见，按照“缺什么就补什么、群众需求什么就改什么”的原则，统筹安排基础类、完善类、提升类改造内容。是否按时编制老旧小区改造5年计划，是否做到有征求意见表、有编制改造内容、有工程量预算清单、有（电子）台账等。（责任单位：各镇街；配合部门：区自然资源局、区住建局、薛城规划中心）

3、按照区老旧小区改造实施方案要求，是否落实属地管理职责，协调、配合改造施工过程中的各项工作，积极组织拆除乱搭乱建和处理阻碍工程施工等相关问题。（责任单位：各镇街；配合部门：区自然资源局、区住建局、区综合行政执法局、薛城规划中心）

三、考核结果运用及奖惩措施

（一）镇街物业管理工作考核评价结果运用

1、区住建局将每季度镇街物业管理工作考核评价结果及时上报区委组织部及区考核办，将物业管理考评结果计入对各镇街经济社会发展综合考核成绩。

2、在全区物业管理工作考核中连续两次排后两名的镇街由区政府主要领导约谈镇街主要负责人并要求作书面整改承诺；对在全区物业管理工作考核中连续三次排后两名的镇街给予全区通报批评，并报区委、区政府主要领导酌情处理。

（二）住宅小区物业服务质量考核结果运用

1、全区住宅小区物业服务质量考核评价排名前20%、考核评价80分及以上，且信用评价等级为AA级以上的物业服务企业，报市物业主管部门审核后，列为红榜企业，报市物业主管部门在全市范围内公开发布。

红榜企业自发布起有效期1年，有效期内参加物业项目招投标（含前期物业招投标）时，企业社会信用分加2分。

2、全区住宅小区物业服务质量考核评价排名后20%、考核评价60分以下的，且其物业服务企业信用评价等级为B级及以下的，经公示无异议并报市物业主管部门审核后，列入黑榜企业名单（期限1年），报市物业主管部门在全市范围内公开发布。

黑榜企业自发布起有效期1年，有效期内不得参加物业项目招投标（含前期物业招投标），年终企业社会信用评价分减2分。

3、全区物业服务质量考核评价排名前20%且考核评价80分以上的住宅物业项目和相应物业服务企业，在评先树优、政策扶持时优先考虑。

对全区物业服务质量考核评价排名后20%且考核评价60分以下的住宅物业项目，给予取消该项目物业服务企业评优树先资格处理，并约谈企业负责人、实施重点监管；对连续2次排名后20%且考核评价60分以下的住宅物业项目，加大执法检查和处罚力度，并向有关业主大会提出解除合同、另行选聘物业服务企业的建议。

四、工作要求

（一）加强组织领导。为确保集中整治专项行动取得实效，成立全区物业领域集中整治专项行动工作专班，分管副区长任组长，有关部门（单位）分管负责同志为成员，工作专班下设办公室，办公室设在区住建局，牵头负责全区物业管理整治工作的协调、调度和指导。各镇街（物业办）要切实提高政治站位，充分认识开展物业领域整治工作的重要性，成立相应工作机构，强化组织领导，确保整治行动取得明显成效。

（二）压实属地责任。各镇街按照“区级主管部门指导监督，街道办事处组织，社区居委会落实，相关部门配合，属地管理，条块结合”的原则，理顺管理体制，明确管理职责，落实工作责任，将物业管理纳入社区管理，充分发挥基层组织在物业管理工作中的综合协调作用，共同推进物业管理工作有序开展。

（三）做好宣传引导。各级新闻媒体要加强对物业领域集中整治专项行动的宣传报道力度，提升群众对物业管理法律法规和政策的认识、理解，营造良好的专项整治工作氛围。各镇街要及时报送集中整治行动中正反两方面的典型案例，及时宣传和曝光，引导全社会支持、配合开展物业领域集中整治专项行动。专项整治取得一定成效后，分批次、有计划地在新闻媒体公布整治成果，增强整治成果的检验度、评判度、感知度。

（四）强化巩固提升。围绕专项治理中发现的体制机制方面存在的薄弱环节和漏洞，及时总结提炼专项整治中形成的好经验、好做法，认真查找制度不足和短板，进一步完善顶层设计，优化政策供给，探索建立长效机制，促进物业领域管理规范化、常态化，有序推动物业管理立法、执法等方面制度建设，从源头化解物业领域矛盾问题。

附件：1、住宅小区物业服务质量评价表（街道社区党组织）

      2、住宅小区物业服务质量考核评价表（区物业主管部门）

      3、薛城区镇街物业管理工作考核评价表